Direktur Survei dan Pemetaan Tematik Kementerian ATR/BPN, Agus Apriawan menyatakan, sengketa batas bidang tanah masih sering terjadi di berbagai daerah, terutama ketika batas bidang tanah tidak ditentukan secara jelas sejak awal.
Semarak.co – Untuk mencegah masalah tersebut, proses pengukuran dan pendaftaran tanah perlu melibatkan para pihak yang berbatasan langsung, serta memperhatikan sejumlah prinsip penting penetapan batas bidang tanah, salah satunya melalui penerapan Asas Kontradiktur Delimitasi.
Asas Kontradiktur Delimitasi adalah prinsip dalam penetapan batas bidang tanah yang dilakukan berdasarkan kesepakatan para pihak yang berbatasan langsung. Dalam penerapannya, pemegang hak atau pemilik tanah bersama para tetangga yang berbatasan menunjukkan dan menyepakati letak batas tanah sebagai dasar bagi petugas ukur dalam melakukan pengukuran di lapangan.
“Asas Kontradiktur Delimitasi harus dipenuhi karena menjadi dasar jaminan kepastian dan perlindungan hukum atas bidang tanah. Penerapan asas tersebut untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan serta meminimalkan potensi sengketa batas tanah,” ujarnya, dirilis humas melalui WAGroup Forum Mitra ATR BPN, Jumat (29/5/2026).
Prinsip tersebut menjadi landasan penting dalam kegiatan pengukuran bidang tanah. Melalui Asas Kontradiktur Delimitasi, batas bidang tanah ditunjuk langsung oleh pemegang hak atau pemilik tanah dan disepakati oleh para tetangga yang berbatasan.
Pada praktik di lapangan, kehadiran pemilik tanah yang berbatasan saat proses pengukuran sangat dianjurkan. Hal ini penting agar penunjukkan batas dilakukan terbuka dan diketahui semua pihak. Dengan demikian, apabila terdapat keberatan atau perbedaan pendapat mengenai batas tanah, permasalahan tersebut dapat segera dibicarakan bersama.
“Kalau masih ada keberatan berarti asas kontradiktifnya belum terpenuhi karena asas ini berbicara tentang kesepakatan. Jika belum ada kesepakatan, petugas ukur dapat membantu mediasi para pihak terkait batas tanah,” ungkap Agus Apriawan.
Oleh karena itu, masyarakat diimbau untuk aktif memastikan kejelasan batas bidang tanah sejak awal, termasuk dengan melibatkan para pemilik tanah yang berbatasan saat proses penetapan dan pengukuran batas dilakukan. Komunikasi tersebut penting untuk memastikan tercapainya kesepakatan batas tanah serta mencegah potensi sengketa di kemudian hari.
“Untuk mendukung penerapan Asas Kontradiktur Delimitasi, masyarakat juga memiliki kewajiban menjaga kejelasan batas tanahnya. Pemegang hak bersama pemilik tanah yang berbatasan perlu terlebih dahulu menyepakati batas tanah, kemudian memasang tanda batas atau patok secara jelas, serta menjaga, dan memeliharanya,” pungkas Agus.
Beli Apartemen Tak Cukup Cuma SHMSRS, Cek Juga Hak atas Tanah Dasarnya
Ketika ingin membeli unit apartemen, masyarakat diimbau jangan hanya memastikan keberadaan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), namun juga memahami status hak atas tanah yang menjadi alas hak bangunan tersebut.
Undang-Undang (UU) Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur bahwa setiap rumah susun dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai atas tanah negara, serta Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan. Ketentuan tersebut tercantum di dalam Pasal 17.
Sejalan dengan aturan tersebut, pemahaman mengenai status tanah menjadi penting karena tidak seluruh hak atas tanah apartemen atau rumah susun bersifat permanen. Pada sejumlah bangunan yang berstatus HGB, Hak Pengelolaan, atau hak atas tanah yang memiliki jangka waktu lainnya, perlu diperpanjang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Masyarakat juga perlu memastikan keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). P3SRS berperan dalam pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama rumah susun, termasuk mewakili kepentingan para pemilik dan penghuni dalam berbagai urusan yang berkaitan dengan pengelolaan dan legalitas rumah susun.
Apabila apartemen atau rumah susun tidak memiliki P3SRS dan jangka waktu hak atas tanahnya habis, maka pemilik unit bisa mengalami berbagai kendala administrasi. Kendala yang bisa terjadi, seperti unit tak dapat dijual/beli, tak bisa diagunkan, hingga potensi timbulnya konflik.
Keberadaan P3SRS menjadi penting dalam mendukung pengelolaan berbagai kepentingan bersama di lingkungan rumah susun, termasuk ketika terdapat kebutuhan pengurusan administrasi yang berkaitan dengan tanah bersama.
Pengelolaan yang tidak berjalan dengan baik berpotensi menimbulkan masalah administratif maupun sengketa yang dapat memengaruhi kepentingan pemilik dan penghuni.
Oleh karena itu, masyarakat diimbau lebih teliti dalam memeriksa legalitas apartemen sebelum melakukan transaksi, mulai dari status SHMSRS, hak atas tanah apartemen atau rumah susun, hingga keberadaan P3SRS yang aktif dan sah.
Dengan memahami legalitas rumah susun secara menyeluruh, masyarakat diharapkan dapat lebih aman dan nyaman saat memiliki maupun menghuni apartemen sebagai bagian dari kebutuhan hunian perkotaan modern. (JM/KR/SMR)
